2019

中國房地產上市公司
測評研究報告

2019.05.23 香港

發布機構

中國房地產業協會

中國房地產測評中心

天津快乐十分走势图表分布走势:測評背景

天津快乐十分前三组遗漏最大值 www.gaelxs.com.cn 近年來,隨著房地產市場的不斷發展和完善,房地產開發企業開始從高速增長向有質量增長轉變。產品質量和運營績效得到重視,存量市場在規模和增速上都出現長期上揚的態勢。行業內兼并重構步伐趨穩,集中度有所提升。與此同時,受益于租售并舉住房制度的構建,租賃市場持續蓬勃發展。其他細分領域如物流地產、物業服務等也發展較好。

房地產上市公司在綜合實力、盈利能力、抗風險能力、投資潛力和成長能力等方面具有較強行業代表性,因此通過深入研究這一企業集群能夠充分反映和折射出整個房地產行業在市場開拓、經營管理、市場營銷、行業風險以及發展導向等方面的基本趨勢,且日趨復雜多變的市場形勢對房地產開發商提出了更高的要求。由于房地產上市公司的信息披露情況較為完整和準確,通過科學、公正、客觀、權威的評價指標體系、評價方法和深度典型研究,對房地產上市公司的綜合實力進行評估和深入研究,可以有效促進房地產開發企業以及整個行業的良性競爭和健康發展,對于房地產市場未來發展具有強有力的指導意義。

中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合主持的“中國房地產上市公司測評研究”工作已連續開展12年。本次測評以翔實的數據、科學的方法、公正的立場對房地產上市公司進行客觀梳理,并在深度跟蹤研究企業的基礎上發布《2019中國房地產上市公司測評研究報告》,及2019年中國房地產上市公司排行榜,同時發布中國房地產上市公司單項榜,發掘行業中綜合實力強、具有發展潛力的優秀房地產企業群體,從而引領行業向縱深發展,提升整個房地產行業的專業化水平。根據中國房地產上市公司測評研究對象篩選標準,本次測評的研究對象為滬深上市房企125家,在港上市房企83家,以及海外上市公司2家,合計共210家。與2018年相比,納入測評的上市公司總數凈增加3家。

測評指標體系

中國房地產上市公司測評從運營規模、抗風險能力、盈利能力、發展潛力、經營效率、創新能力、社會責任、資本市場表現八大方面,采用20個二級指標和42個三級指標來全面衡量房地產上市公司的綜合實力。

  • 運營
    規模
  • 抗風險能力
  • 盈利
    能力
  • 發展
    潛力
  • 經營
    效率
  • 創新
    能力
  • 社會
    責任
  • 資本市場表現

測評榜單

2019中國房地產上市公司綜合實力榜(1-50)

2019中國房地產上市公司綜合實力榜(50-100)

2019中國房地產上市公司A股十強

2019中國房地產上市公司H股十強

2019中國房地產上市公司風險控制五強

2019中國房地產上市公司發展速度五強

2019中國房地產上市公司經營績效五強

2019中國房地產上市公司資本運營五強

2019中國房地產上市公司創新能力五強

2019中國房地產供應鏈上市公司投資價值五強

2019中國房地產供應鏈上市公司盈利能力五強

2019中國房地產供應鏈上市公司投資潛力五強

榜單解讀

企業分析
十強房企略有變動
上游標桿格局未變

根據2019中國房地產上市公司測評榜單顯示,中國恒大成功蟬聯榜首,前三名與2018年一致,依舊為中國恒大、萬科A和碧桂園。保利地產、中國海外發展和融創中國分別居于第四到第六位,龍湖集團、新城控股、華潤置地和富力地產分列第七至十位。

資本表現

二零一八全年低迷
二零一九春季反彈

2018年,A股市場呈現單邊下跌格局,全年只在1月有一波藍籌股行情,其后受中美貿易戰影響走勢低迷。2019年春節后A股開啟了一輪小牛市,地產板塊也跟隨大盤同步反彈,龍頭房企表現更為優異。

運營規模

經營規模高速增長
趨勢延續頭部聚集

從上市房企總資產規模來看,截至2018年末,總資產超過千億的企業有57家,約占上市房企總量的27.14%,超過3000億的企業有14家,約占上市房企總量的6.67%,其中,超過萬億的企業有4家,依次是中國恒大、碧桂園、萬科和綠地控股。從總資產累計值占比來看,榜單前17名企業的總資產累計值占比已超過50%,排行榜前55名企業總資產累計值占比超過80%。這兩項指標2017年的數值分別為前15名和前53名,可見2018年房地產行業繼續向頭部房企集聚,保持和2017年差不多的趨勢。

償債
能力

債務指標總體平穩
財務風險整體可控

18年房地產企業負債水平保持穩定,償債風險在可控范圍之內。從長期償債能力看,2018年末,上市房企資產負債率均值為68.09%,較2017年年上升3.04個百分點,標準差為18.5%,離散程度較??;凈負債率均值為92.52%,較2017年末上升2.65個百分點,標準差為98.74%,離散程度較大。

從企業資產負債率的分布看,2018年,約42%的企業資產負債率低于68.09%的行業均值;約26%的企業資產負債率處于行業均值和80%之間;另外29%的企業資產負債率高于80%。

盈利能力

外延擴張驅動增長
頭部房企盈利突出

2018年,上市房企凈資產收益率均值為9.80%,較2017年提升0.51個百分點;總資產凈利率均值為2.00%,較2017年下降0.79個百分點;總資產報酬率均值為4.77%,較2017年下降0.87個百分點。三大盈利效率指標出現分化,主要是本輪房地產周期主要以高周轉外延式擴張驅動,上行周期對資產盈利能力要求有所放寬,在高杠桿下凈資產回報率同樣可以提升。此外,盈利效率指標的離散程度都很大,表明上市房企的盈利效率水平差異性很大。從盈利能力的絕對值指標看,其上升勢頭得以延續。上市房企營業利潤均值為51.11億元,同比增長52.76%;凈利潤均值為25.62億元,同比增長13.82%。

成長能力

業績增速略有回調
拿地策略各有偏重

2018年,上市房企平均房地產業務收入、凈利潤和凈資產規模同比均實現增長,但增速出現回落。具體來看,上市房企營業收入增長率均值為19.28%,同比下降4.82個百分點,標準差為64.17%;凈利潤增長率均值為3.36%,同比下降28.29個百分點; 標準差為90.39%;凈資產增長率均值為21.78%,同比上升3.07個百分點,標準差為101.5%。從成長能力指標看,離散程度較大,表明上市房企成長能力出現分化。

經營效率

周轉效率保持平穩
存貨規模穩步提升

2018年,上市房企經營效率保持平穩, 2018年末,存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值分別為0.38、0.31和0.21,同2017年相比,基本保持不變。從各類型上市房企表現來看,高速周轉型企業存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均領先于行業平均水平,三項指標均值分別為0.69、0.52和0.33;平穩經營型企業三項周轉率均值分別為0.32、0.27和0.20;落后經營型企業各項經營效率指標則遠低于總體均值水平。

社會責任

納稅金額快速增長
企業履行社會責任

2018年,房企責任意識逐漸增強,加大落實了企業責任的實施跟踐行,上市房企在加強盈利能力、提升業績的同時,積極主動的承擔社會責任,使得社會發展和企業發展并行。從納稅指標來看,2018年,得益于年內上市房企業績表現較好,納稅額大幅提升,均值為21.21億元,同比增長42.73%。隨著社會和經濟不斷進步,在履行社會責任方面,企業的社會責任理念愈加增強,對責任的踐行和實施也愈發全面和成熟。

創新能力

產品升級營銷賦能
智慧互聯多元發展

上市房企也在不斷積極求變,進行戰略調整、產品打造、營銷加碼,以及深耕主業外衍生的多元化方向,并且物聯網、大數據、AI等都會給企業帶來新的發展空間。在產品競爭方面,隨著對美好生活、人居需求關注加大,大多數上市房企積極打造差異化產品,減少同質化。在物業服務創新方面,馬太效應凸顯,多家物業公司先后上市,萬物互聯的生態系統逐漸形成。

此外,年內多家上市房企進行了戰略上的創新調整,形成了"房地產+"發展模式,在主業基礎上向其他領域布局延伸,加大了對運營的重視度,并多元業務創新,在長租公寓、聯合辦公、產城融合、特色小鎮、旅游文化、物流地產等積極布局。

測評結論

測評結論
  • 調控政策以穩為主
    銷售出現向好趨勢

  • 地產板塊先跌后升
    物管企業集中上市

  • 融資環境有所改善
    土地儲備偏一二線

  • 多元拓展堅持主業
    探索布局未來熱點

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