天津快乐十分预测上银狐网:丁祖昱發布2019中國房地產500強測評成果

天津快乐十分前三组遗漏最大值 www.gaelxs.com.cn 2019-03-20 16:45:30來源:中房網

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??中房網訊 3月20日,2019中國房地產開發企業500強測評成果發布會在北京舉行,備受關注的"2019中國房地產開發企業500強"、"500強房企首選供應商服務商品牌"等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作,已連續開展11年,相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

??會上,中國房地產測評中心主任、易居企業集團CEO丁祖昱發布了2019中國房地產500強測評研究成果。

??在談到市場運行情況,丁祖昱表示,房地產開發投資保持高位運行,行業銷售規模創新高。從行業發展格局看,龍頭房企優勢集中,中型房企勢頭強勁,部分尾部企業正在淡出。

??從政策角度來看,去年年底到今年年初部分城市有所放松,最近都在維持“穩”的大基調,最近的時間政策又出現了短時間的真空。據他判斷,未來會有更多的城市會加入到放松的行列,但是具體放松到什么程度,還有待于整體市場最終的變化。

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中國房地產測評中心主任、易居企業集團CEO丁祖昱

??以下為實錄:

??丁祖昱:非常高興今天能夠在這里共同發布2019年中國房地產開發企業500強測評成果。

??第一部分,先對近期市場做簡單的交流。年初的時候都做好了非?;檔淖急負痛蛩?,沒想到春節之后又出現了小陽春,到底現在市場何去何從,大家也是眾說紛紜。

??從政策來看,從去年年底到現在已經有20個城市出現了調控上的松動,從政策角度上來說也是一種變相的回暖,這里把出現松動的城市相關政策列出來了,20個一二線,包括少量三線城市出現了調整。

??在“兩會”當中和房地產相關的說法,因城施策、平穩發展是今年調控的主基調。今年“兩會”當中對于房地產描述都非常精煉,和2017年、2018相比文字上少了很多,我們把報告梳理了一下,文字上是過去兩年的三分之一左右。比如房地產行業當中這次沒有講租賃,過去兩年租賃講得比較多。保障房當中,特別是棚改沒有講具體的計劃開工量。2017年講了600萬套,2018年580萬套,今年沒有講相關數據。其它方面注意到沒有特別有新意的提法,我們判斷整體中央政府這塊還會延續過去對房地產的總調控的基調。

??“兩會”當中提到的房地產稅,從目前情況來看,因為房地產稅不是單獨提的,而是今年一大堆要推進的立法相關工作當中的其中的一項。和前兩年提到的房地產稅的相關的立法的提法沒有大的差異,特別是在去年9月份人大已經提出在五年內房地產稅進入立法程序,已經講了這樣的基本概念,這次并沒有和之前的提法有太大的差異。而且從目前穩地價、穩房價、穩預期的三穩要求沒有最終落實實現,馬上出臺房地產稅的可能性不是特別大。

??從市場情況來看,我們也注意到今年數據到今年一二月份,房地產銷售面積已經回落到0以下,增速回落到0以下。在以往的調控過程當中,這項指標要掉到0以下。2011年、2012年在-15左右,2014年在-10左右,在今年一二月份房地產銷售面積增速這項指標在-3.5左右,我們認為可能還會進一步下調。

??從政策角度來看,去年年底到今年年初部分城市有所放松,最近都在維持“穩”的大基調,最近的時間政策又出現了短時間的真空。我們判斷,未來會有更多的城市會加入到放松的行列,但是具體放松到什么程度,還有待于整體市場最終的變化,如果市場像今年3月份一樣,包括土地市場都迅速回升的話,放松的力度就不會太大。如果在二季度整體市場出現調整,出現反復,包括宏觀相關的統計數據繼續回落的話,放松的力度可能會更大一些。所以現在這個時間節點還是一個非常微妙的,和年初時候大家一致看空,去年年初一致看多相比的話,現在大家對后市的判斷可能是屬于迷盲,或者說是看不清楚的階段。

??從調整角度講,肯定沒有完成。從去年9月份本輪調整正式開始的話,時間周期來說并沒有達到。在以往的歷次調整過程當中,一二線城市調整周期一般是一到兩年,三四線,四五線會更長,從去年到現在也就六個月左右時間,一般還沒有見底。普遍的判斷是二三季度市場還會有相應的反復。

??這次測評成果,測評主要看的房企在2018年整體表現,我們也有一些結論。

??中國開發企業500強測評在2007年就開始相關研究,在2009年500強榜單首次發布,到今年已經第11個年頭。這11年當中整個測評的系統不斷地優化和調整,特別在2012年做了一次比較大的修整,從2013年-2018年幾乎每一年都會對體系、指標、模型做各方面的微調。在今年測評指標體系仍然是在企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、社會責任七大方面有19個二級指標和52個三級指標,這些指標來全面衡量企業的綜合實力。

??今年也做了小的調整,在測評指標方面一個是因為現在很多企業經營從原先的單純開發銷售模式到開發持有運營模式,為了更客觀反映這些企業的實力,我們在指標體系當中對于持有型物業租賃收入以及持有性物業面積做了調整。

??模型方面,因為有11年的歷史數據,今年也做了多輪的試算,讓客觀權重更加有效反映企業的基本特征。

??軟件系統方面,也2018年也開發完成了中國房地產開發企業測評研究軟件系統,這樣能夠減少人為影響。

??數據審核方面,在2018年整個數據審核方面,各家房企也都體會到這次數據審核非常嚴格的。經過了多輪交叉審核、驗證,最終使測評數據當中的經營數據和財務數據能夠保持客觀的精準,也和我們系統的CRIC系統數據相吻合。

??這次榜單有這樣一些特征,在大家手上拿到的測評成果報告當中有詳細的內容。

??恒大繼續蟬聯第一,其它企業的名次也有不同程度的微調。新城首次進入十強行列,而且名次上升速度相對比較快。萬科和碧桂園分列這次十強的二三位。

??十強、二十強、五十強企業名次變動幅度較小,百強變動較大。11年過程中強變動也相對較大,一旦你進入到50強、30強、20強之后,這些企業行業地位很難撼動了。過去11年當中,20強房企今天的變動是最小的。也使得50強房企、百強房企,希望能夠早日進入到一線的陣容。

??企業規模來看,500強資產規模穩步增長,特別是凈資產的增速有了比較明顯的提升。凈資產500強均值目前是130.6億元,同比增長了21%,從這個角度來說500強更強了。

??銷售規模分析,500強房企再創新高,千億企業擴容到了30家。2018年500強企業的商品房銷售面積是7.16億平方米,同比增長12,銷售金額接近10萬億,同比增長了17%。

??行業集中度來看,4強、10強、20強、50強、100強房企集中度都上升了。前4大房企從2013年6.93市場集中度上到2018年的14.17。集中度上升的趨勢還會延續下去。

??從融資情況來看,根據CRIC,主要是上市房企總的規模略有下降,當中境外的融資比重有所提升。2018對于房企資金壓力還是比較大的,在國內相對資金更加緊張的情況下,很多上市房企選擇了海外發債的路徑來完成融資的需求。

??從風險管理情況來看,目前特別在2017年、2018年中央提出去杠桿之后,房企的杠桿還是保持平穩,短期償債能力稍稍有所下降,這和2018年整體市場有相關的。頭部企業杠桿水平低于平均水平的,所以頭部企業的風險管控比整個500強的一般企業來說要好很多。

??從盈利能力來看,2018年房企有特別好的趨勢,利潤的增速明顯回升,盈利表現良好。2018年500強房企凈利潤均值9.67億,同比增長27%,頭部企業把均值拉高了很多。比2017年利潤增速出現了大的提升。總資產是2.83,凈資產是6.32。

??從投資角度來說,2018年企業也是首次拿地規模出現了下滑,最近幾年來企業在不斷增長規模的情況下,反而在2018年投資趨于保守。特別2018年下半年,從規模房企開始,房企的投資這塊就偏向保守,所以整體的拿地規模出現了比較大的下調。

??從社會責任情況來看,在2018年500強房企稅收貢獻仍然有了比較明顯的提升,500強企業所得稅均值是3.48億元,同比增長19%。營業稅及附加均值4.7億,同比增長12.73。納稅這一項看到500強房企對社會責任的貢獻是巨大的,另外很多房企在保障房建設,道路基建,對于貧困落后地區的幫扶各方面都做出了巨大貢獻,500強房企這方面做出了非常好的表率。

??市場運營情況來看,行業的銷售規模在2018年繼續創新高,開發投資也保持了高位運行。銷售規模達到了17.2億平方米和15萬億兩個新高,開發投資增速來說,2018年開發投資總額達到了12萬億,比2017年增長了9.5%,增速也是最近幾年相對較高的增速。今年一二月份增速突破了兩位數,從整個房地產對于整體經濟的貢獻,特別是經濟增長的貢獻上來看,房地產還是起到了比較大的推動作用。

??從行業發展格局來說,龍頭房企優勢非常集中,10強、20強、50強今天繼續不斷做強。中型房企發展勢頭比較快,增速相對比較快。尾部一部分房企在慢慢淡出,如果觀察500強房企一些靠后的企業,有不少企業最近幾年都消失在榜單當中。在上面列了一部分,在2018年主營業務基本退出了房地產行業。從現在來看,一部分的尾部房企慢慢退出房地產行業,可能也會成為未來幾年發展重要的趨勢。

??從行業發展格局來說,規模房企目前還在繼續做大做強主業,主業目前指的還是開發銷售。在做大做強過程當中,從原先單純做大規模到今天更有質量的擴張,這當中房企也發生了比較大的變化。從增長速度上來說,2018年,特別是龍頭房企的增長速度比2016和2017年都有所下調。但是從增長的質量上來說,也比前幾年有了一定程度的提高。

??從其它的多元化的方向,在房地產行業內的多元化方向來看,目前有很多的方向是可以供大家選擇的,這里列了很多房企在除開發銷售之外的很多的轉型方向,這些也都是轉型相對比較成功的房企,無論是在商業、物管、租賃、養老、產業、文旅等各個方面都出現了一些轉型標桿房企。

??從企業的經營對向來講,由于每家房企對利潤在2018年,因為我們也看到利潤有了比較明顯的提升,所以拿地方面會更加保守,一。2016年、2017年出現這么多“地王”情況,2018年不復存在,土地投資保守情況下,反而獲取更高的利潤。

??從未來經營情況來看,2019年大家的產品力更加關注了,房企對產品更加關注。2016年,特別是2017年、2010年考慮到限價因素,整體產品質量等各個方面沒有明顯的提升,但是兩年之后,特別是限價情況越來越得到一定的改善之后,房住不炒又成為共識,現在的購房者更成為了自用型理性購房者,所以對于房屋本身的產品力成為了2019年企業競爭的主要的方向。

??中國房地產開發企業測評的推廣和服務。過去11年都通過500強的測評也為所有的行業上的知名的500強房企做好相關的推廣服務。

??品牌影響力來說,經過11年的建設,我們的開發測評工作得到了整個行業,包括政府、金融和研究機構的普遍認可。特別是上交所和深交所對于房地產行業公司債的監管標準當中,把我們的排名作為他們重要的參考依據。

??在研究推廣方面,整個研究的服務現在做得越來越成熟,整個的研究報告的水平也越來越高。除了今天大家手上拿到的這本總的測評報告之外,參加整個研究測評的房企也都會拿到為每家房企量身定制的相關研究報告。另外每月、每季還有不定時各類的研究專題和相關報告。像今天各大主流媒體已經開始全面進行500強測評成果的全方位的推廣和發布,在座很多房企也看到自己企業的排名已經得到了很好的傳播和推廣。

??介紹一下前天克而瑞和中華證券交易服務公司共同退出的克而瑞內房股領先指數,通過克而瑞專業數據和中華證券交易服務公司,它是由上交所、深交所、港交所三家聯辦的公司,專門做證券指數的,兩家合作做了內房股的指數。這個指數對于入選的樣本企業嚴格篩選,現在有30多家在香港上市的內房股成為了成分股,每半年會對成分股進行調整,有交易時間的篩選指標,也有市值的篩選指標等等的。我們特別做了回溯的測試,做下來很有意思的情況是,過去的一年、三年、五年的表現,這些內房股的表現都優于恒生指數,而且明顯高于一籌。所以如果今天是買這個指數的,在過去一年、三年、五年的回報都是非常好的。這個指數從3月18號開始也在路透等等的主要財經平臺上發布,這也是克而瑞推出有意思的指數,配合500強當中的上市房企共同做好相應的宣傳推廣工作。

??關于測評成果就發布到這里,謝謝大家!

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