天津快乐十分前三走势:中國商業地產投資額創新高,成為全球資產配置重要拼圖

天津快乐十分前三组遗漏最大值 www.gaelxs.com.cn 2019-05-27 22:17:12

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世邦魏理仕發布《由“韌”有“遇”—2019中國商業地產投資策略報告》

??2019年5月27日,北京–世邦魏理仕今日發布《由“韌”有“遇”— 2019中國商業地產投資策略報告》(以下簡稱《報告》),指出中國今年第一季度商業地產投資總額和寫字樓交易金額均創下2005年來同期新高[1],突顯投資者對中國經濟增長韌性的長期樂觀預期及其日益平衡的風險偏好。

??《報告》指出中國經濟與全球經濟周期呈現低相關性,并將在此輪全球經濟景氣周期臨近尾聲之際保持中高速增長,使得中國商業地產成為全球資產配置重要拼圖。今年投資者對國內寫字樓和房產債等周期性低風險資產的偏好創下4年新高,而倉儲物流、購物中心、另類資產等結構性板塊亦迎來穿越周期的投資機遇。

??世邦魏理仕中國區總裁李凌表示:“臨近全球經濟周期尾聲,投資者將更著重關注房地產所具備的分散投資風險,規避市場短期波動,和產生穩定收入的屬性。近期,國外保險、退休基金、主權財富基金、開發商等長期投資者通過投資地產私募基金或者直投的方式紛紛加快了在國內收購物業的步伐,證實全球資本視增配中國商業地產為長期戰略而非一時熱點?!?/p>

??據世邦魏理仕最新統計,在海外資本的推動下,2018年中國商業地產大宗投資交易金額超過2,600億元,創下歷史記錄的同時較2017年增長10%。外資在國內大宗商業地產的投資總額超過850億元,同比大幅增長68%。

??2019年一季度,國內大宗物業投資繼續活躍,交易金額超過人民幣530億元,其中外資占比進一步大幅提升至50%,為2016年以來單季最高。寫字樓大宗交易金額亦超過250億元。

??中國之韌:全球資本視增配中國商業地產為長期戰略

??《報告》指出,投資者對中國商業地產的信心首先源自于中國經濟增長的中長期韌性。下一個十年,中國將繼續保持中高速的增長。世邦魏理仕預測,2018至2027年間,中國經濟增長中樞位于5.3%,在全球主要經濟體中高居第二,僅落后于印度。

??此外,對于全球投資者而言,中國與全球經濟周期的低關聯性恰恰使其成為現階段對沖風險、增強投資組合韌性的選項。世行(World Bank)數據顯示,過去四十年間,G7國家互相之間的經濟相關系數均大于0.5;而中國與國家經濟周期的相關系數最高不超過0.3。

??城鎮化、消費升級以及由此推動的產業升級在維持中國經濟中高速增長的同時,釋放出大量的商業地產需求。世邦魏理仕此前調查顯示,2019年中國首次超越日本和澳大利亞成為亞太地區跨境地產投資的首選目的地;其中上海首次名列投資目標城市的榜首。

??韌性策略:周期性與結構性共舞,構建房地產投資韌性策略

??為更好地把握中國機遇并防備房地產市場周期下行對投資帶來的潛在沖擊,世邦魏理仕建議投資者重新審視投資策略和投資組合,通過長短投資期限的結合、周期性投資和結構性投資的平衡以達到分散投資風險、強化投資韌性的目標。

??世邦魏理仕中國研究部主管謝晨表示:“2019-2020年是房地產債的理想投資時段,一線城市寫字樓當下仍將為投資者提供開發、收購等多種周期性投資選擇。城鎮化、消費升級、老齡化、服務和創新這五大長期趨勢將為房地產投資者創造物流、購物中心、長租公寓、醫養地產、數據中心等多個領域的結構性投資良機。此外,投資者可以利用優化租戶組合、強化空間服務屬性、可持續發展、用途轉換和改造等策略提升資產表現,以便在市場波動逐漸加大時取得更好收益?!?/p>

??當前階段,世邦魏理仕認為以下領域應重點關注:

??房地產債:債務重組高峰已至,資金缺口將促發房地產債需求。

??房地產債權是能夠兼顧穩定收益和風險防御的周期性投資選項。世邦魏理仕2019年房地產投資者意向調查顯示,中國投資者對房地產債的投資意向由2018年的16%大幅上升至31%,創下自2016年有該項數據以來的新高。與此同時,在2019年自2021年期間,國內上市房企也將迎來債務重組高峰,約1,000億美元的資金缺口將進一步促發房地產債需求。

??寫字樓市?。壕勱掛幌吆頹慷叱鞘?,關注新興區域和商務園區。

??因其易于管理、現金流穩定、交易流動性強等特點,寫字樓在臨近周期尾聲、風險趨避的趨勢下受到眾多投資者的青睞。2019年第一季度,寫字樓大宗投資交易超過250億元,金額占商業地產投資總額的47%,較去年同期大幅提升21個百分點。

??世邦魏理仕建議,投資者可重點關注一線城市尤其是廣州,以及南京、杭州等個別二線城市的核心增值型寫字樓項目,以便在構筑穩定現金流防御性策略的同時,憑借項目的稀缺區位和優良品質為投資者創造兼具短期和中長期的理想投資回報。同時,受益于租戶去中心化的趨勢,一線城市快速發展的新興寫字樓板塊和商務園區亦值得投資者關注。

??倉儲物流市?。褐泄胖什執⑽锪髏媼僦諧て誚峁剮曰?。

??物流資產是投資者今年在中國第二大首選投資類別。中國巨大的消費市場以及電商的持續快速發展產生了大量的倉儲需求,并由此帶動了國內倉儲物流設施建設和投資的熱潮。

??具體來看,大灣區內優質物流設施供應緊缺,建議重點關注廣佛、深莞都市圈以及中山。京津都市圈供應仍略顯緊張,華北石家莊、濟南這兩個節點值得關注。上海仍是需求最活躍的市場,環滬都市圈的優質物流供應較為充足。中西部物流市場差異較大,成都、重慶、武漢和鄭州因新項目密集交付,出現階段性供過于求,而西安、貴陽和長沙的機會顯現。

??區域型購物中心:穿越周期的結構性投資機會。

??隨著一二線城市人口加速涌向城市外圍,與區域內優質商業設施相對缺乏形成結構性錯位,加之家庭消費型定位對周邊居住人群的黏性以及對電商沖擊較好的防御性,新興商圈的區域型和社區型購物中心正在出現中長期的投資機會。

??2018年至今,國內大宗物業交易市場頻繁錄得此類成交,例如黑石收購上海豐樹怡豐城、博楓收購上海金橋太茂和南翔太茂、領展收購北京通州羅斯福購物中心等。

??資產提升與改造

??隨著經濟周期的尾聲漸行漸近,投資者的避險情緒普遍上升,因而愈發關注商業地產穩定且良好的租金回報能力。優化租戶組合、強化房地產空間的服務屬性能夠助力商業地產項目改善體驗、提升附加收益。近年來,快速發展的共享辦公恰是對傳統寫字樓服務屬性強化又一例證。

??除此之外,進入城市更新階段的老舊物業用途轉換和改造,以及投資新建綠色建筑或對現有項目進行綠色改造,也將產生可觀的租金提升和資本增值。世邦魏理仕數據顯示,國內17個主要城市的LEED認證寫字樓租金溢價中位數為 25%。+

??另類投資

??未來10-15年間,中國城鎮化、老齡化、消費升級、服務和創新將為醫養地產、長租公寓、冷鏈物流、數據中心等另類地產領域帶來一系列穿越當前周期的投資機遇。

??數據中心作為數據交換、存儲、計算的基礎設施其需求量正迅速增長。數據中心受經濟周期影響小、現金流穩定且租金回報率相對較高,因而受到越來多投資者的青睞。

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??數據來源:世邦魏理仕研究部,2019年5月

??此外,受益于人口流動、高房價、新世代的思想轉變,以及政府支持等因素,長租公寓也是目前投資市場上廣受關注的另類物業類型。長租公寓一線城市投資凈回報率區間預計位于4%-6.0%。世邦魏理仕建議投資者應重點關注一線城市以及人口持續流入的區域核心二線城市。

??[1]2018年第一季度數據扣除大連萬達190億元資產包交易

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