天津快乐十分遗漏查询数据图:土拍熱蔓延!這些三四線城市迎來新的發展機會

天津快乐十分前三组遗漏最大值 www.gaelxs.com.cn 綜合2019-05-21 10:11:34來源:中房網

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??中房網訊 4月以來出現在部分熱點二線城市的土拍熱,已經蔓延至一些三四線城市。

??克而瑞研究中心數據顯示,根據其監測的299個三四線城市表現來看,4月份土地成交量價齊升,成交建面環比上升30%,土地成交均價環比上漲19%。值得一提的是,長三角城市群三四線城市突出。其中阜陽、常州、麗水、金華等城市土地熱度明顯攀升、高溢價地塊頻出,如常州鐘樓區一商住地塊樓面價更是突破歷史新高。

??另據中原地產研究中心數據顯示,二季度以來地方政府加速了土地出讓速度,截至5月20日,受監測的50大中城市年內累計出讓土地1.37萬億元,同比上漲9.3%。50個城市當中有48個城市的土地出讓金超過百億規模。其中,出讓金額度最高的杭州市年內土地收入達到1129億元。此外,還有北京、天津、上海、蘇州等14個城市土地收入超過300億元。

??業內分析認為,以城市級別劃分市場的方式已經過時,幾個大城市群將會是房地產市場發展的核心區域。隨著長三角、粵港澳大灣區等城市群規劃的進一步推進,區域內的部分三四線城市會迎來新的增長機會,尤其是人口流入、土地價格不高的城市,其土地投資機值得關注。

??土拍高熱現象傳導至部分三四線城市

??隨著房企融資難度的降低,部分城市土地市場出現了復蘇苗頭,一些二線城市土拍高熱現象開始傳遞到三四線城市。

月度溢價率

??克而瑞研究中心報告顯示,繼二線城市土拍溢價率在3月份突破25%、創下2018年下半年以來新高后,三四線城市溢價率也結束了半年之久的低位徘徊,并在4月份迎來明顯回暖,溢價率增至21.3%,較年初上漲了近10個百分點。

??具體來看,主要是4月份溫州、常州、常熟、金華、無錫、佛山、臺州、鎮江等熱點三四線城市成交了多宗優質地塊。

??溫州方面,4月份共成交16宗含宅地,攬金超104億,其中12宗土地溢價率都在25%以上。

??常州也是如此,4月成交的8幅含宅土地5幅溢價率均在50%以上,其中一幅位于鐘樓區的商住地塊經過77輪競價,最終被新城競得,溢價率高達86%,樓板價達15665元/平方米,創下常州含宅土地樓板價格新高,成為新的“地王”。

??無錫方面,濱湖區新四院北側XDG-2019-3號地塊4月4日通過搖號產生了得主,融創以樓面限價18000元/㎡,總價24.22億元最終攬獲地塊,這一樓板價較無錫歷史最高價僅低50元/平方米。

??人口流入等利好對一些城市未來的發展形成支撐。作為安徽人口大市,阜陽長久以來都是典型的人口流出型城市,但在近年來人口顯著回流、高鐵將通車等因素影響下,這一波二線城市土地市場的熱度也傳遞到了阜陽??碩鷓芯恐行某?,4月份阜陽共有15幅地塊溢價率超過30%,在三四線城市中排名第一。

??此類上述情況不勝枚舉,也逐漸推高了三四線城市的土地市場熱度。

??城市群內城市值得關注

??但值得注意的是,當前三四線城市土地市場并非全面回暖??碩鷓芯恐行謀ǜ嬤賦?,高溢價地塊還是集中在少部分城市。根據國家統計局近日公布的數據顯示,今年前4個月房地產開發企業土地購置面積、土地成交價款均下降超3成,降幅也都比1-3月份有所擴大。

溢價率

??在克而瑞研究中心監測的299個樣本城市中,只有72個城市溢價率超過20%的平均線。就地域分布來看,其中22個城市分布在蘇浙皖三省,長三角土地市場熱度由此可見一斑。此外四川、廣東、湖北也有較多城市土地溢價率較高,同樣匯聚了大量房企的關注目光。

??具體看,坐擁大灣區利好的廣東表現較為突出,東莞、江門、珠海平均溢價率均在40%以上;位于長三角的浙江,4月份其地級市市本級溢價率均高于15%,臺州、紹興、麗水有多塊土地溢價率突破100%;四川冷熱分化較為明顯,如宜賓、廣元坐擁高鐵、機場等交通配套升級利好,土地市場熱度明顯更高,土拍溢價率分別達到了144%和55%,而瀘州、眉山土地市場相對沉寂,平均溢價率均不足3%。

??在克而瑞研究中心看來,三四線地市回暖,一方面由于二線城市地市高熱的傳導效應所致,但最根本的支撐點,還是城市群一體化發展帶來的諸多利好推動。

??業內分析人士認為,長三角、粵港澳大灣區的土地市場熱度提升明顯,原因在于這兩個區域的房價均出現回升,加上規劃利好、人口流入快等因素,對房企拿地積極性刺激較大。另外,經過多年發展,中國的房地產市場已經出現分化,以城市級別劃分市場的方式已經過時,未來,京津冀、長三角、粵港澳大灣區等城市群以及這些城市群內的都市圈,將會是中國房地產市場的核心區域,這些區域內的低級別城市會有較好的發展空間。

??對房企而言,克而瑞研究中心稱,不能因為近些年需求釋放過快、舊改目標下降以及調控風險等原因,而全面退出三四線城市。企業應當有所側重,在合理評估政策風險的前提下,重點關注城市群一體化概念內的三四線城市。隨著長三角、粵港澳大灣區等城市群規劃的進一步推進,中心城市產業的加速轉移,部分三四線城市可能迎來新的需求增長機會,尤其是湖州、宣城、阜陽等那些就業崗位快速增加的城市,在全市地價房價比不足0.5的前提下,土地投資機會更值得關注。

??不過,住建部近期先后對10個市場過熱的城市進行了預警提示,一些城市也相繼加強了樓市調控??碩鶉銜?,如果熱點三四線城市地價持續快速上漲,地方主管部門會快速跟進。而結合5月上旬的土地成交情況來看,三四線城市土地市場熱度已經有一定緩解,溢價率降至15%,環比4月下降了6.3個百分點。

??三四線土拍回暖還能持續多久?

??針對近期地市高熱、高溢價地塊頻出現象,二線城市已經率先出臺調控措施,如合肥、長沙、西安、蘇州等市場波動較大的城市出臺了下調土地最高限價、暫停二套房契稅優惠、啟動公積金風控、限售等收緊政策,尤其是蘇州對園區全域、高新區的部分重點區新房3年限售、園區全域所有二手房5年限售等調控措施更是具有標志性的信號。

??克而瑞研究中心分析認為,如果熱點三四線城市地價持續快速上漲,地方主管部門或會快速跟進,尤其是土拍過熱、地價創歷史新高的常州、無錫等城市,調控加碼的可能性較大,在土拍市場還是要謹慎而為。

??一方面,結合5月上旬的土地成交情況來看,三四線城市地市熱度已經有一定的緩解,溢價率降至15%,環比4月下降了6.3個百分點。由此來看,住建部預警已經有所奏效,房企對市場預期逐漸放低,拿地逐漸回歸理性,接下來三四線地市地價會向自然資源部所預期的“溫和上漲”回歸。

??另一方面,從土地市場的供應規模結構來看,三四線依然是土地的成交主力,至少會占到全國土地市場七成以上的份額??碩鷓芯恐行鬧賦?,不可因為近年需求釋放過快、舊改目標下降以及調控風險等原因,而全面退出三四線。此外,在合理評估政策風險的前提下,可重點關注受益城市群一體化概念的三四線城市。

??來源:克而瑞研究中心、中新經緯、經濟參考報,中房網綜合整理

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