天津快乐十分前三组遗漏最大值:戴德梁行發布《中國長租公寓市場發展報告2018-2019》

天津快乐十分前三组遗漏最大值 www.gaelxs.com.cn 2019-05-20 15:49:05來源:中房網

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開發商品牌擴張勢頭強勁,長租公寓公募REITs漸行漸近

??深圳,2019年5月20日——全球領先的房地產服務和咨詢顧問機構戴德梁行發布了《中國長租公寓市場發展報告2018-2019》,本報告通過對12個住宅租賃試點城市和4個直轄市的系統性研究,全面分析當前中國長租公寓(聚焦于集中式長租公寓)市場發展的現狀和亟待解決的問題。

??創新政策支持不斷,新增與存量改造結合,增加房源供應渠道

??戴德梁行研究院副院長張曉端表示,增加房源供應是實現住房租賃市場的快速發展的基礎,因此在過去的兩年,看到政府通過一系列政策創新,鼓勵多渠道增加房源供應。租賃住房用地出讓、集體用地建設租賃住房與存量房改造成為三大主要來源:

??·  自2016年中國務院提出加快培育與發展住房租賃市場以來,越來越多的城市推出只租不售地塊或要求在地塊中配建租賃用房,據CREIS 統計,2016 年11 月至2018 年底,22 個城市共推出322 宗租賃相關用地,其中可建設租賃住房面積約1,237 萬平方米。租賃用地地價相對較低,為長租公寓降低成本、提高收益率及長期的可持續發展奠定了基礎。

??·  目前全國已有18個集體建設用地建設租賃住房試點城市。2018 年8 月24 日,北京首個集體土地租賃房項目豐臺南苑鄉成壽寺村項目已正式動工。在較快提升租賃市場規模的同時,較低的土地成本還將使集體土地租賃房項目在未來發揮穩定租金走勢的重要作用。

??·  積極盤活存量房屋用于租賃是增加租賃住房有效供應的重要渠道之一。對于眾多的長租公寓品牌來說,城中村或閑置工業廠房改造都是最重要的的房屋來源,此過程為城市發展、政府、公寓運營商、村民、租客等帶來了多贏的效果。

??開發商品牌擴張勢頭最勁,國有企業發揮引領帶動作用

五大運營商市場

??報告調查結果顯示,發展起步較早的魔方公寓在樣本城市中擁有最多的門店數量,占五家總量的24%;龍湖冠寓和萬科泊寓緊隨其后,門店數量各占約22%;再次是城家公寓,占比18%;世聯紅璞集中式公寓門店數量占比14%。

??經過較長時間發展的創業系公寓品牌魔方,在運營方面具有一定的經驗優勢,同時資本市場的助力使其擴張步伐大幅加快。而幾乎集中于近兩年才起步的房企系品牌,借助房企雄厚的資金實力和開發及工程優勢,發展最為迅猛,根據各大品牌公布的發展計劃,龍頭房企旗下的公寓品牌還將進一步提高擴張速度,加速搶占市場份額,未來有望成為長租領域的核心力量。

??除傳統的市場參與主體之外,不得不提的是大型國有租賃企業。在政策支持下,各地積極成立國有租賃公司,在租賃住房市場建設伊始就利用自身優勢,快速儲備住宅租賃用地、進行住宅租賃領域的類REITs嘗試等,發揮了引領帶動的作用,在租賃市場建設初期意義重大。

??長租公寓租金差距大,一居室為主力產品,多元化供應是發展趨勢

??通過對5 家最具代表性的集中式品牌公寓在12個住房租賃試點城市和4 個直轄市的發展現狀的調查,品牌長租公寓的月租金范圍為23.3元/平方米-659.3元/平方米,由于所處城市級別、產品地理位置、具體配置等存在較大差別,所以整體來看租金差距較大。而戴德梁行對不同城市的租金監測顯示,在商品住宅租金較高的城市,長租公寓的平均租金水平與中高端商品住宅平均租金大體接近;而在商品住宅租金水平較低的城市,長租公寓的單位租金往往高于中高端商品住宅租金。

長租公寓

??從目前的發展情況來看,年輕白領仍是長租公寓所面對的核心客群,其相應的產品設置也以滿足此類客群的需求為主。戴德梁行的調研顯示,一居室的產品供應在各大城市都是絕對主力,以滿足目前長租公寓最大的受眾群體--年輕白領。

??此外,不少品牌都推出了針對不同客群的多層次產品線,如發展起步較早的魔方公寓,旗下除魔方這一產品外,還有摩爾公寓、9 號樓,分別服務于高端商務人士和藍領;龍湖冠寓則有核桃、松果、豆豆三個產品線,其中核桃為高端產品;旭輝領寓旗下的博樂詩服務公寓定位于服務中高端企業經營和商務出行人士。不過受限于客群基礎,這些產品目前布局相對較少。

??在市場化的參與者之外,地方政府也在根據發展需要推出不同的住宅租賃產品,例如在杭州,截止2018年底共有25 個藍領公寓項目啟動租賃受理工作,推出房源10,568 套(間),以有效緩解杭州外來務工人員租房難問題。2019 年杭州全市還計劃新增藍領公寓1,5000 套。遵循"政府主導、政策扶持、市場運作"的供給原則,既為市場帶來了多樣化的產品選擇,也有效促進民生問題的解決乃至城市的發展。

??預計隨著租賃住房市場的不斷發展,在租購同權逐步落實中,多元化的產品供應將成為趨勢,以滿足越來越多的不同群體的租賃住房需求。

??長租公寓公募REITs 漸行漸近,將對行業發展帶來深遠影響

??即便是對于輕資產的"二房東"而言,長租公寓項目前期仍需要承擔收房成本、裝修費用,而重資產運營商更是要承擔巨額的開發/收購和裝修費用,與漫長的收益期對比,高昂的前期資金成本成為不可承受之重。再加上發展初期為搶占市場份額而快速擴張,對企業資金提出巨大挑戰。在此背景下,尋求合適的融資渠道成為運營商最為迫切的需求。長租公寓收益的長期性及持續性使得資產證券化成為理想的融資工具,近兩年來在政策鼓勵和支持下,住宅租賃的類REITs、CMBS、ABS 等多有發行,不少金融機構積極參與其中。

??戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管陳家輝表示:"雖然我國尚無標準化的公募REITs 產品,但近幾年不斷的探索嘗試,令公募REITs 腳步越來越近。長租公寓作為現階段政策大力支持的領域之一,有望成為最早的公募REITs 發行領域,進而大大拓寬長租公寓的融資渠道,降低融資成本、優化企業資金結構。"而縱觀長租公寓市場,國企和開發商背景的長租公寓品牌,往往具備更強的綜合實力,擁有大量的存量資產,也在過去兩年間的獲得了大量的住宅租賃用地,因而更受資金青睞,有望先行受益。

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