天津快乐十分杀太厉害:[中泰證券]銷售邊際改善,投資、新開工維持韌性

天津快乐十分前三组遗漏最大值 www.gaelxs.com.cn 2019-05-17 14:41:14

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-05-17
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:中泰證券

??投資要點

??一二線回暖,三四線走弱,城市分化繼續加深

??2019年1-4月全國商品房銷售面積4.21億平方米,同比下降-0.3%,降幅較3月環比收窄0.6個百分點。1-4月全國商品房銷售額3.91萬億元,同比增長8.1%,累計增速環比提升2.5個百分點。價格方面,1-4月全國商品房累計銷售均價約9300元/平方米,同比增長8.3%,累計增幅環比增長1.8個百分點。主要由于年初以來,一二線成交回暖好于預期,占比有所提升;三四線在“棚改縮量”的影響下,成交持續走弱所致。

??分區域結構來看,1-4月,東部地區商品房銷量同比增速為-4.30%,降幅環比收窄2.5個百分點;中部地區同比增速2.40%,增速較上月下降0.4個百分點;西部地區增速較上個月回落0.5個百分點至3.80%;東北地區增速較上月下降4.5個百分點至-4.20%。從我們跟蹤的重點城市高頻數據來看,一線4城、二線17城、三線25城新房住宅1-4月成交同比增速分別為41.0%、3.7%、-25.3%,一線增幅環比提升5.7個百分點,二線增速環比提升8.9個百分點,三線降幅環比收窄0.1個百分點。

??去化率方面,機構監測的10個重點城市,4月單月去化率達77.1%,較3月單月提升5.5個百分點,較一季度提升12個百分點,疊加一二線城市成交持續改善,逐步印證重點城市熱度回升。

??綜上所述,今年1-2月銷量增速大幅回落至2.8%。但隨著地方政策邊際放松頻現(如人才引進等)及落戶寬松政策的提振、流動性寬松逐步兌現,3、4月成交迎來改善。我們預計2019年城市間分化將繼續加深。一方面,多重利好下,一二線成交回暖好于預期;另一方面,棚改貨幣化安置力度走弱和高基數效應,三四線量價水平依然面臨下行壓力。

??土地成交持續回落,受一二線結構性熱度影響,百城土地溢價率繼續回升

??2019年1-4月全國房企土地購置面積3582萬平米,同比大幅下降-33.80%,增速環比下降0.7個百分點;1-4月土地成交價款1590億元,同比下降-33.50%,增速環比下降6.5個百分點。全國與百城土地成交面積均處于下行趨勢,但在成交價款上出現背離,1-4月合計百城土地成交建面同比增速為-14.0%,降幅環比擴大1.6個百分點,成交價款同比增速-6.63%,降幅較上個月收窄5.32個百分點,自2019年2月后,連續兩個月降幅出現收窄。

??全國與百城土地成交價款走勢出現背離的主要原因或是:(1)、3月份以來,一二線土地市場熱度明顯回升。其中,二線城市土地市場于3月開始回暖,溢價率達21.83%,較2月提升10.41個百分點,4月繼續提升至22.73%。一線城市4月土地溢價率大幅提升至20.57%。(2)根據百城一二三線土地成交(按建筑面積)占比來看,4月單月,一二線成交占比達57.82%,較上月擴大8.23個百分點。綜上,我們認為全國與百城土地成交價款的背離,主要是土地市場結構性回暖所致。

??資金端持續改善,按揭利率下行提振市場需求

??2019年1-4月房企到位資金5.25萬億元,同比增長8.9%,增速環比提升3個百分點。其中國內貸款增速環比擴大1.2個百分點至3.70%,連續兩個月單月正增長;自籌資金增速環比提升2.3個百分點;定金及預收款增速環比擴大4.6個百分點至15.10%;個人按揭貸款繼續改善,增速環比提升3個百分點至12.4%,為2017年5月以來最高水平。利率方面,根據融360數據,3月全國首套房貸利率為5.56%,較2月下降7BP,連續4個月下行。按揭利率下行、銀行放款提速,對成交需求端有所提振。受益于信貸寬松,房企資金端改善較為明顯,一方面融資難度降低、成本下行,另一方面預收款和按揭增速大幅提升。

??新開工增速繼續回升,開發投資維持高位

??2019年1-4月全國新開工面積5.86億平米,同比增長13.10%,增速環比增加1.2個百分點。我們認為主要是由于,3、4月銷售及土地市場呈現回暖趨勢,疊加去年年末房企銷售沖量后,補庫存的意愿逐步增強所致。

??投資方面,2019年1-4月全國房地產開發投資3.42萬億元,同比增長11.90%,增速較上個月擴大0.1個百分點。我們認為主要得益于建安投資的支撐:1-4月份,房地產開發企業房屋施工面積722569萬方,同比增長8.8%,增速比1-3月提高0.2個百分點。施工面積的高增速,適當對沖了土地購置費的疲軟,隨著分期支付的土地價款逐漸計入,土地購置費增速或將回落,但由于資金面轉好,房企施工端動力充足,建安投資或成維持19年投資增速的主力。

??風險提示事件:資金面加速惡化、成交加速下行等

??數據來源:國家統計局

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